İşyeri alırken dikkat

ERHAN YILDIRIM

EV VE YAŞAM

İŞYERİ ALIRKEN DİKKAT!

Emlak yatırımı türleri içerisinde satın alındığı bedeli en kısa sürede amorti eden ve en yüksek geliri olan yatırım türü İŞYERİ yatırımıdır. En ideal ve verimli işyeri yatırımı 10 yıllık kira geliri ile kendisini amorti edebilendir. Fakat bazı işyerlerinin konumu ve şartları itibariyle bu hesap değişebilir. Zaman zaman 12 veya 15 yıla kadar çıkabilir. Ayrıca gayrimenkulün her yıl kendi değerinin ortalama %10 artacağını da hesaba katmak da gerekir. İşyeri yatırımlarında sıkıntı yaşamamak için konut ve arsa alırken olduğu gibi dikkat edilmesi gereken bazı hususlar var. Bunları kısaca özetleyecek olursak ;

1-       Bağlı bulunan Tapu Müdürlüğü’ne gidip üzerinde herhangi bir şerh, ipotek, haciz vs. olup olmadığını ve mülkiyet durumunu kontrol edin. Niteliğinin işyeri veya dükkân olup olmadığına dikkat edin. Mesken ise ruhsat aşamasında sıkıntı yaşanabilir. Tapudaki projesinden satın alınan işyerinin size gösterilen işyeri olup olmadığını kontrol edin.

2-      Bağlı bulunan İmar Müdürlüğü’ne gidip genel iskânı, yapı kullanma izni, yapı ruhsatı olup olmadığını öğrenin.

3-       Gelirler Müdürlüğü’nden emlak beyanının verilip verilmediği,  emlak borcunu ve emlak rayiç değerini öğrenin.

4-      Banka kredisi kullanarak işyeri alacaksanız gayrimenkul ekspertiz değerinin %50 sine kredi çekebileceğinizi unutmayın.

5-      İşyerleri yatırımlarında en çok yaşanan sıkıntı tahliye meselesidir. Hele de stratejik bir noktada bulunan bir işyeri ise her türlü gecikme sizin zararınızadır. Satın aldığınız işyeri boş değilse kiracı veya mülk sahibinin kendisi oturuyorsa tahliye konusunda sorun yaşamamak için mutlaka tahliye taahhütnamesi imzalayın.

6-      Herhangi bir cayma konusunda sıkıntı yaşamamak için ön sözleşme yapın, kaparo (cayma akçesi) verin.

7-       Emlak Müşaviri aracılılığıyla işyeri alıyorsanız ödeyeceğiniz hizmet bedelini netleştirin. Her hizmetin olduğu gibi emlak hizmetinin de bir bedeli var. Her şeyi başta konuşmak en güzeli.

8-      Yaya ve araç trafiğini hesaba katmak gerekir. Çevredeki nüfus dağılımı ve özellikleri, gelir seviyesi göz önünde bulundurulmalıdır.

9-      Merkezdeki işyerleri gelişmekte olan işyerlerine göre daha yavaş prim yapar. Merkezdeki işyerleri belli bir doygunlukta olması sebebiyle fiyatları yüzde olarak daha yavaş artar. Fakat şehrin geliştiği bölgelerde fiyatlar oransal olarak daha hızlı artar.

10-   Özellikle kiracılı dükkânı satmak her zaman kolaydır. İşyerinde stopaj vergisi kiracıya aittir. Konutta olduğu gibi yıpranma olmaz. Kimi zaman dört duvar alır dört duvar kiralarsınız.

11-   Konut gibi boş kalma oranı yüksek değildir. Kiracı ekmek kapısı olduğu için dükkâna iyi bakar.  Ayrıca kirayı geciktirmekten çekinir.

Sonuç olarak gelir elde etme açısından işyeri yatırımı konut yatırımlarının her zaman önündedir. İyi bir işyeri yatırımı gelecekte, emeklilikte veya çalışamama gibi durumlarda sizleri geçindirebilir. Bugün yolunda giden şeylerin gelecekte nasıl bir hale geleciğini kimse kestiremiyor. Zaman su gibi akıyor. Gelecek çabuk geliyor.

Bu vesileyle geçmiş Ramazan bayramınızı tekrar kutluyor, ülkemize huzur, mutluluk ve hayırlar getirmesini diliyorum.

Saygılarımla

Erhan YILDIRIM

erhan@emlak33.com

Konut alırken dikkat (Tarsus özelinde )

ERHAN YILDIRIM

EV VE YAŞAM

EV ALIRKEN DİKKAT!

Değerli Tarsus Ekspres okuyucuları, bugün sizlere birçoğumuzun hayatında belki de sadece bir kez karşılaştığı gayrimenkul alımı konusunda dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlara değinmek istiyorum. Bu yazımda ev- konut alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini sizlerle paylaşacağım.  Önümüzdeki yazılarımda da arsa ve işyeri alımındaki önemli kurallardan bahsedeceğim.

Uzun yıllardır hayal ettiğiniz evi almak için yola çıktınız. Bir ev beğendiniz ve her konuda anlaştınız. Yaptığınız tüm hazırlıklardan sonra sürprizlerle karşılaşmamak için işte yapmanız gerekenler.

1-      Evin tapusuyla veya tapu fotokopisiyle Tapu Müdürlüğü’ne gidip üzerinde herhangi bir şerh, ipotek, haciz vs. olup olmadığını, hisseli olup olmadığını kontrol edin. Niteliği Arsa mı,  kat irtifaklı mesken mi, kat mülkiyetli mesken mi öğrenin. Alacağınız daire size gösterilen veya söylenen daire mi değil mi Tapudaki projesinden kontrol ettirin. Karşı komşunuzun veya üst komşunuzun dairesini almayın.

2-       Tarsus Belediyesi İmar Müdürlüğü’ne gidip genel iskânı, yapı kullanma izni, yapı ruhsatı olup olmadığını öğrenin. Alırken yapı kullanma izni var denilip daha sonra yoksa bu masrafların tümü size kalabilir. Binanın bulunduğu arsanın imar durumunu ve çevresinin imar durumunu öğrenin. Önünde park alanı gibi görünen arsa, imarlı konut arsası olabilir. Güneş gören cepheniz kapanabilir. Kontrol edin.

3-       Yine Tarsus Belediyesi Gelirler Müdürlüğü’nden emlak beyanının verilip verilmediği, verildiyse emlak borcu olup olmadığını ve son olarak da emlak rayiç değerini mutlaka öğrenin. Zira bu bedelin %4’ünü Tapu harcı olarak siz ödeyeceksiniz. Kanunda alıcı ve satıcıya yüzde 2 olarak dağıtılan tapu harcını pratikte her zaman % 4 olarak alıcı öder.

4-      Geçmişe dönük elektrik borcunu   http://www.tedas.gov.tr/Sayfalar/BorcSorgulama.aspx  internet adresinden abone no girerek öğrenebilirsiniz.

5-      Geçmişe dönük su borcunu  http://www.tarsus.bel.tr/tr/emunicipality/taskiSuSorgulama.jsp internet adresinden abone  Adı ve Soyadını Türkçe karakter olmadan  büyük harflerle yazıp abone numarasına bakarak öğrenebilirsiniz.

6-      Geçmişe dönük kanalizasyon borcunu öğrenmek için Tarsus Belediyesi 0 324 616 25 15 * 13 44 nolu telefona abone no veya ad soyad vererek öğrenebilirsiniz.

7-      Geçmişe dönük aidat borcunu apartman veya site yöneticisinden öğrenebilirsiniz.

8-      Banka kredisi kullanarak konut alacaksanız mutlaka faiz oranını, aylık ödeme tutarını ve kullanacağınız krediden düşülecek toplam kesintiyi netleştirin. Hesabınızı  iyi yapın. Son dakikada sürpriz masraflarla karşılaşmayın.

9-      Emlak Müşaviri aracılılığıyla konut alıyorsanız bu çalışmaların hepsini isteme hakkına sahipsiniz.  Toplam ödeyeceğiniz hizmet bedelini ön sözleşme yapmadan netleştirin. Tapudaki satış  günü geldiğinde sıkıntı yaşamamak için her şeyi başta konuşun.

10-   Müteahhitten sıfır daire veya inşaat aşamasında konut alıyorsanız yine aynı şekilde ödeyeceğiniz toplam bedeli ve ödeme şartlarını mutlaka netleştirin.  Tapu bedeli olarak gösterilecek meblağ konusunda mutabık kalın. Eve yapılacak olan mobilya, mefruşat, dekorasyonda kullanılacak malzemeler ve ödeme şartları konusunda ayrıntıları yazıya döküp birlikte imzalayın.

11-   Eğer satın aldığınız ev boş değilse kiracı veya ev sahibinin kendisi oturuyorsa tahliye konusunda sorun yaşamamak için mutlaka tahliye taahhütnamesi alın.

12-   Zorunlu deprem sigortasını hemen ve mutlaka yaptırın.

13-   Her ne olursa olsun kimden alırsanız alın ön sözleşme yapın kaparo (cayma akçesi) verin. Döviz veya altın bozdurursunuz, aracınızı veya eski evinizi zararına verirsiniz veya bir yerden borç alırsınız tüm bunlardan sonra satan taraf caydığı takdirde büyük maddi zararlara uğrayabilirsiniz.

Bu çok basit kurallara biraz dikkat ederek yaşamınız boyunca hayalini kurduğunuz eve sorunsuz, huzurlu ve mutlu bir şekilde yerleşebilirsiniz.

Bu vesileyle hepinizin Mübarek Ramazan ayını tebrik ediyor,  bereketli, huzurlu, hayırlı Ramazanlar diliyorum. Bayrama da aynı duygularla kavuşmak dileğiyle,

Saygılarımla

Erhan YILDIRIM

erhan@emlak33.com

Arsa alırken dikkat

ERHAN YILDIRIM

EV VE YAŞAM

ARSA ALIRKEN DİKKAT

Gayrimenkul yatırımları arasında en hızlı prim yapan yatırım türü arsa yatırımıdır.  Konutta işyerinde yıllık ortalama %10’luk artış olsa da arsa yatırımları doğru yapıldığı takdirde %100 , %200 oranında prim yapabilme ihtimali vardır. Özellikle gelişim potansiyelinin üst seviyelerde olduğu bir bölgeden arsa almak, geleceğe yatırım olarak görülmektedir. Fakat arsa alımında yapılan hatalar arsanın bırakın prim yapmasını, aldığınız fiyata bile satamama durumuyla sizi karşı karşıya bırakabilir. Bu sıkıntılarla karşılaşmamak için arsa-arazi alırken işte dikkat etmeniz gereken bazı temel hususlar;

Arazi imar geçmemiş toprak parçasıdır. Arsa ise belediyelerin imar uygulaması yaptığı, yapılaşmaya müsait alanlardır. Arazilerde imar uygulaması yapılmadığı için imar durumları belli değildir; ayrıca düzenleme ortaklık payları (DOP) düşülmemiştir.  Bu oran % 40’tır.

1-      Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm araziler Tapu Kütüğüne bağlıdır. Eğer tapusuz bir arazi satılmak isteniyorsa, arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece kullanım hakkına sahip olduğu açıktır. Bu türden bir araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir. Size tavsiyem gözünüzün gördüğünü alın. Tapusuz yerlere yaklaşmayın.

2-      Bir arsayı alırken öncelikli olarak imar durumunun öğrenilmesi gerekiyor. Kaç kata imarlı olduğunu, maksimum yüksekliğini öğrenin. TAKS’ı (Taban alanının parsel alanına oranına Taban Alanı Katsayısı) ve KAKS’ı  (İnşaat alanının parsel alanına oranı Kat Alanı Katsayısı) öğrenin. KAKS’a Emsal de denir. Toplam inşaat alanı  olarak da adlandırılır. Bu bilgilerin hepsini bağlı bulunan belediyenin imar müdürlüğünden imar durumu belgesini alarak öğrenebilirsiniz.

3-      Satın alacağınız arsanın imar durumunu öğrendikten sonra sıra arsa üzerindeki sahiplik durumunun incelenmesine geliyor. Bağlı bulunan tapu müdürlüğüne giderek arazi hisseli mi tek tapu mu, üzerinde herhangi bir şerh, ipotek vs. var mı?  Kontrol edilmelidir. Geçmişte üzerinde kalan küçük meblağlı bir şerh dahi satışa engel olabilir.

4-      Bu incelemelerden sonra işin en önemli kısmı arsanın yerini tespit etmektir. Arsa alımlarında yaşanan en büyük sorun arsanın yeri ile ilgilidir. Gösterilen alanın doğru yer olup olmadığı mutlaka tespit ettirilmelidir. Gösterilen arsa satın alınan yer olmayabilir. Mutlaka ölçtürün. Arazilerde yüzölçümlerin eksiği veya fazlası olabilir. Tapu Bilgileri ile birlikte ya Kadastro Müdürlüğü’nden aplikasyon belgesi talebinde bulunun veyahut bu işle uğraşan serbest harita ve kadastro mühendisleri ile iletişime geçin.

5-      Aldığınız arazi,  tarla veya bahçe ise bağlı olduğu sulama birliğinden geçmişe dönük su borcu olup olmadığını kontrol edin.

6-      Arazi göl veya nehir kenarında ise Devlet Su İşleri’ne,

7-       Ormanlık alanda ise veya çevresinde orman var ise Orman İşletme Müdürlüğü’ne,

8-      Arazinin herhangi bir yerinden yüksek gerilim veya elektrik direği geçiyorsa,  Tedaş’a mutlaka durumunu sorun.

9-      Hatta Tarsus gibi tarihi bir şehirde arsanızın altından tarihi eser çıkma ihtimali bile var. Müze Müdürlüğünden o bölgenin durumu hakkında mutlaka ön bilgi alın. Ne olur ne olmaz? Arsanız elinizde patlamasın. Bu basit kurallara dikkat etmeyip mağdur olan çok vatandaşımız var. Sizler dikkatli olun.

Herkesin güzel yatırımlar yapıp karşılığında güzel kazanımlar elde etmesi dileğiyle, hayırlı Ramazanlar

Saygılarımla

Erhan YILDIRIM

erhan@emlak33.com

Gayrimenkulün önemi 2008 deki ilk yazım

İlk yazıma başlamadan önce  Tarsus Ekspres’in değerli okurlarını saygıyla selamlıyorum. Bugün itibariyle fırsat buldukça ülkemiz ve bölgemizin gayrimenkulle ilgili konularında naçizane sizlere bilgilerimi aktaracağım. Böyle bir fırsatı bana sağlayan Tarsus Ekspres’in Kurucu Sahibi Sayın Mustafa Erdoğan beye ve onun nezdinde Tarsus Ekspres’e emek veren herkese teşekkürü bir borç biliyorum.Sağ olsunlar.

 

İlk olarak Türk toplumunda gayrimenkulun önemine değinmek istiyorum. Bütün alışverişleri bir kenara bırakacak olursak, gayrimenkul büyüklük ve önem olarak diğerlerinden tamamen ayrılır. Çok eski tarihlerden günümüze kadar gayrimenkul türlerinin hepsinden önemlisi toprak yani günümüzdeki haliyle arsa ve arazilerdir. Türk toplumunda da toprak sahibi olmak yüzyıllardan beri her birey için en önemli konu olarak hayatın içerisinde yeralagelmiştir.

 

Günlük hayatımızda da şahit olduğumuz diyalogların bir çoğu gayrimenkulle ilgilidir. Sohbetlerinizde oturduğunuz ev, çalıştığınız işyeri, sosyal ve aile hayatınız tamamen gayrimenkul konusu etrafında döner dolaşır.Bir ikramiye çekilişi ile ilgili televizyonda röportaj yapılırken şahit olmuşsunuzdur. Mikrofon uzatılan herkesin ilk dileği güzel bir ev sahibi olmaktır. Ayrıca gelecekte kendisi ve ailesini garanti altına almak isteyen herkes gayrimenkulle yakından ilgilidir. İnsanoğlunun yaradılış fıtratında birikim yapmak ve kendinden sonra gelecek olan nesillere güzel bir miras bırakma içgüdüsü vardır. Kendi kültürümüzde de  “dünyada mekan ,ahrette iman” atasözüyle bu konunun önemi dile getirilmiştir.

 

Ayrıca gayrimenkul diğer yatırım araçları ile kıyaslandığında en sağlam araç olarak göze çarpmaktadır. Döviz, altın, hisse senedi gibi yatırım araçlarından zarar eden mutlaka duymuşsunuzdur. Fakat  normal piyasa koşullarında gayrimenkul alarak  zarar etmiş tek bir kişiyle dahi karşılaşmamışsınızdır.

 

Sonuç olarak uzmanlık gerektiren bu denli önemli bir konuda adım atacak olan herkesin son derece titiz  davranması gerekmektedir. Özellikle bu konuda hizmet veren kurumlardan profesyonel destek almaktan çekinmemelidirler. Çünkü insanların bu konuda aldığı kararlar hayatın geri kalanını doğrudan etkilemektedir. Önümüzdeki günlerde de bu kararlar alınırken dikkat edilmesi gereken hususlar hakkında bilgilerimi aktarmaya çalışacağım.

Herkesin hayallerindeki gayrimenkule kavuşması dileğiyle,

 

Saygılarımla

 

 

EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ KANUNU

ERHAN YILDIRIM

EV VE YAŞAM

EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ KANUNU

Gayrimenkul sektörünün en önemli aktörleri şüphesiz ki Emlak Müşavirleri.  Yıllardır sektörde çok büyük ilerlemeler sağlanmasına rağmen alım-satım ve danışmanlık konusunda en önemli rolü üstlenen Emlak Müşavirlerinin maalesef ki meslek kanunu bulunmamaktadır. İsteyen herkesin yapabileceği ,  sadece birkaç basit belgenin  bir araya getirilmesi  ile başlanabilecek oldukça kolay bir iş gibi gözükmektedir.  Dikkat ettiyseniz “iş” kelimesini kullandım. Çünkü herkesin yapabileceği bir iş sadece  “İŞ”tir  meslek değildir. 

Mesleğin sözlük anlamı  “insanın yaşamını sürdürebilmek için yaptığı ve genellikle yoğun bir eğitim, çalışmayı gerektiren sürecin sonunda kişilerin kazandığı unvanın adıdır. Tüm dünyada özellikle Avrupa’ da ve Amerika’da en saygın mesleklerden biri sayılan Emlak Müşavirliği maalesef ülkemizde bu mertebeye henüz erişememiştir. 

Son günlerde bu yasa ile ilgili ulusal basında bir çok haber yayınlanmaktadır.  Hatta Bakanlar aracılığıyla Başbakanın gündeminde olduğu ve 2014 yılında yasalaşacağı bilgilerini duymaktayız. Emlak Müşavirleri  meslek odalarının ve Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonunun uzun yıllardır sürdürdüğü  yoğun çalışmalar  meyvesini  verdi. Şu an en üst makama kadar getirildi. Umarız en kısa zamanda bitirilir ve hayata geçer.

Kanuna göre aranacak bazı şartlar ana hatlarıyla şu şekilde:

Emlak müşaviri yeminli ve üniversiteli olacak. Sektöre yeni girecek olanlara bir yıllık eğitim ve staj zorunluluğu getirilecek. Emlak müşavirliği lisans sınavını kazanmış olacak ve her ofiste lisanslı bir emlak müşaviri bulunacak. Sözleşme kullanılması mecburiyeti gelecek.

Yasa sayesinde emlak müşavirleri mesleki sorumluluk sigortası yaptıracak ve teminat verecek. Emlak Müşavirleri Birliği kurulacak. Birliğin internet sayfasında tüm emlakçıların kayıt ve sicili bulunacak, vatandaşa açık olacak. Hizmet ücretleri Türkiye’nin her yerinde aynı olacak. Meslek haklarını kullanma ehliyetine sahip olmak ve ceza veya disiplin soruşturması sonucunda meslekten çıkarılmamış olmak şartı getirilecek. Sektördeki en büyük sıkıntı olan ayakçılar ve kaçaklar ayıklanarak ciddi yaptırımlar ve cezalar getirilecek.

Umarız ki  yıllardır bizlerin ve tüm meslektaşlarımızın sabırsızlıkla beklediği bu önemli kanun bir an evvel yasalaşır ve yürürlüğe girer.  Umarız ki Emlak işi adı altında farklı faaliyetler gösteren kişiler bu piyasadan silinir. Bununla birlikte insanlarımızın sürekli şikâyet ettiği ülke ekonomisine ne vergi ne de istihdam anlamında hiçbir katkı sağlamayan emek hırsızı ayakçılar temizlenir ve Emlak Müşavirliği mesleği tüm dünyada olduğu gibi saygı duyulan meslekler arasındaki yerini alır.

Saygılarımla

Erhan YILDIRIM

erhan@emlak33.com