İşyeri alırken dikkat

ERHAN YILDIRIM

EV VE YAŞAM

İŞYERİ ALIRKEN DİKKAT!

Emlak yatırımı türleri içerisinde satın alındığı bedeli en kısa sürede amorti eden ve en yüksek geliri olan yatırım türü İŞYERİ yatırımıdır. En ideal ve verimli işyeri yatırımı 10 yıllık kira geliri ile kendisini amorti edebilendir. Fakat bazı işyerlerinin konumu ve şartları itibariyle bu hesap değişebilir. Zaman zaman 12 veya 15 yıla kadar çıkabilir. Ayrıca gayrimenkulün her yıl kendi değerinin ortalama %10 artacağını da hesaba katmak da gerekir. İşyeri yatırımlarında sıkıntı yaşamamak için konut ve arsa alırken olduğu gibi dikkat edilmesi gereken bazı hususlar var. Bunları kısaca özetleyecek olursak ;

1-       Bağlı bulunan Tapu Müdürlüğü’ne gidip üzerinde herhangi bir şerh, ipotek, haciz vs. olup olmadığını ve mülkiyet durumunu kontrol edin. Niteliğinin işyeri veya dükkân olup olmadığına dikkat edin. Mesken ise ruhsat aşamasında sıkıntı yaşanabilir. Tapudaki projesinden satın alınan işyerinin size gösterilen işyeri olup olmadığını kontrol edin.

2-      Bağlı bulunan İmar Müdürlüğü’ne gidip genel iskânı, yapı kullanma izni, yapı ruhsatı olup olmadığını öğrenin.

3-       Gelirler Müdürlüğü’nden emlak beyanının verilip verilmediği,  emlak borcunu ve emlak rayiç değerini öğrenin.

4-      Banka kredisi kullanarak işyeri alacaksanız gayrimenkul ekspertiz değerinin %50 sine kredi çekebileceğinizi unutmayın.

5-      İşyerleri yatırımlarında en çok yaşanan sıkıntı tahliye meselesidir. Hele de stratejik bir noktada bulunan bir işyeri ise her türlü gecikme sizin zararınızadır. Satın aldığınız işyeri boş değilse kiracı veya mülk sahibinin kendisi oturuyorsa tahliye konusunda sorun yaşamamak için mutlaka tahliye taahhütnamesi imzalayın.

6-      Herhangi bir cayma konusunda sıkıntı yaşamamak için ön sözleşme yapın, kaparo (cayma akçesi) verin.

7-       Emlak Müşaviri aracılılığıyla işyeri alıyorsanız ödeyeceğiniz hizmet bedelini netleştirin. Her hizmetin olduğu gibi emlak hizmetinin de bir bedeli var. Her şeyi başta konuşmak en güzeli.

8-      Yaya ve araç trafiğini hesaba katmak gerekir. Çevredeki nüfus dağılımı ve özellikleri, gelir seviyesi göz önünde bulundurulmalıdır.

9-      Merkezdeki işyerleri gelişmekte olan işyerlerine göre daha yavaş prim yapar. Merkezdeki işyerleri belli bir doygunlukta olması sebebiyle fiyatları yüzde olarak daha yavaş artar. Fakat şehrin geliştiği bölgelerde fiyatlar oransal olarak daha hızlı artar.

10-   Özellikle kiracılı dükkânı satmak her zaman kolaydır. İşyerinde stopaj vergisi kiracıya aittir. Konutta olduğu gibi yıpranma olmaz. Kimi zaman dört duvar alır dört duvar kiralarsınız.

11-   Konut gibi boş kalma oranı yüksek değildir. Kiracı ekmek kapısı olduğu için dükkâna iyi bakar.  Ayrıca kirayı geciktirmekten çekinir.

Sonuç olarak gelir elde etme açısından işyeri yatırımı konut yatırımlarının her zaman önündedir. İyi bir işyeri yatırımı gelecekte, emeklilikte veya çalışamama gibi durumlarda sizleri geçindirebilir. Bugün yolunda giden şeylerin gelecekte nasıl bir hale geleciğini kimse kestiremiyor. Zaman su gibi akıyor. Gelecek çabuk geliyor.

Bu vesileyle geçmiş Ramazan bayramınızı tekrar kutluyor, ülkemize huzur, mutluluk ve hayırlar getirmesini diliyorum.

Saygılarımla

Erhan YILDIRIM

erhan@emlak33.com